Nízke úroky na hypotékach aj hlad Slovákov po bývaní spôsobili, že ceny nehnuteľností na Slovensku sa zvýšili aj o 20 percent. Rástli predovšetkým ceny bytov v hlavnom meste. Národná banka Slovenska prišla od marca s opatreniami, ktorými reaguje na vyššie ceny nehnuteľností a zadlžovanie slovenských domácností.
Po novom banky poskytnú menej 100-percentných hypoték, budú sledovať príjem klientov za dlhšie obdobie, "posvietia" si aj na živnostníkov.
Prečo NBS pristúpila k týmto opatreniam práve v tomto období? Ovplyvnia tieto kroky ceny bývania výrazne? Ktoré vrstvy obyvateľstva ich pocítia najviac?
Spýtali sme sa odborníkov, prečítajte si ich odpovede.
Kamil Boros, analytik X-Trade Brokers: "Z nášho pohľadu s tým NBS prišla preto, lebo v posledných kvartáloch sa ukazuje, že politika nízkeho dlhodobého úročenia ECB tlačí do trhu s bývaním príliš veľa peňazí. Slovenské domácnosti sa zadlžujú v pomere k HDP najrýchlejším tempom v eurozóne, medziročný rast dlhu domácností je najvyšší od krízy, čo poslalo medziročný rast cien bytov na dvojciferné úrovne.
Zatiaľ je podľa nášho názoru riziko bubliny nízke, lebo do roku 2015 rástli mzdy rýchlejšie ako ceny nehnuteľností, čiže ukazovatele dostupnosti bývania sú podstatne vyššie ako pred krízou. Pokiaľ by však toto tempo rastu zadlžovania pokračovalo ešte niekoľko kvartálov, tak by sa už ceny nehnuteľností dostali do teritória bubliny. A keďže NBS nemá vplyv na úročenie, lebo ho určuje ECB, tak jej neostáva nič iné, len snažiť sa ochladiť trh s bývaním sprísnením podmienok pre hypotéky.
Čo sa týka dopadov, tak očakávame ochladenie dopytu, do akej miery to bude, to si netrúfame odhadovať. Pokiaľ aj napriek týmto opatreniam budú rásť ceny nehnuteľností výrazne rýchlejším tempom ako mzdy, tak by NBS podľa nášho názoru mala prísť s ďalšími.
Najviac to pocíti tá skupina ľudí, ktorú by sa bez politiky nízkeho dlhodobého úročenia ECB nekvalifikovalu pre hypotéku s minimálnou spoluúčasťou. Je potrebné si uvedomiť, že súčasná situácia je skôr abnormálna, a keď raz pôjde úročenie nahor, tak práve táto skupina ľudí by bola najviac ohrozená platbyneschopnosťou."
Adam Trňan, analytik spoločnosti Capital Markets: " Objem poskytnutých úverov na Slovensku dosahuje rekordné úrovne. Taký bol aj január, kedy sa poskytlo najviac úverov za posledných 10 rokov v objeme 617 miliónov eur. To sa samozrejme odzrkadľuje aj v cenách nehnuteľností, ktoré svižne rastú a to najmä v Bratislave a okolí kde nestíha ponuka reagovať na rýchlo rastúci dopyt.
Menová politika a sadzby sú nastavené nízko, pre podmienky Slovenska je súčasne nastavenie menovej politiky možno až príliš uvoľnené a keďže sme sa vzdali menovej politiky v prospech eurozóny a ECB, NBS hľadá možnosti ako obmedziť nezdravé a príliš prudké zadlžovanie.
V praxi by mal tento krok aj mierne spomaliť rast cien nehnuteľností, pretože sa mierne obmedzí ponuka úverov (samozrejme, vzhľadom na dobrý vývoj ekonomiky bude výrazný rast cien pokračovať – len v trochu nižšej miere). Obmedzenie sa bude týkať logicky menej bonitných klientov, ktorých si budú banky viac preverovať a budú poskytovať hypotéky len do 80 percent nehnuteľnosti, čo môže pre určitú časť obyvateľstva predstavovať problém. Tým sa obmedzí riziko v prípade ak by sa ceny nehnuteľností začali prepadať."
Matúš Pošvanc, riaditeľ Nadácie F. A. Hayeka: "Konanie Národnej banky môžeme interpretovať tak, že vníma prehrievanie sa na trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku. Ceny nehnuteľností by na základe tohto opatrenia by v priemere mohli začať skôr stagnovať, resp. nebudú rásť tak rýchlo. Nemyslím si, že budú klesať.
Dôvody prečo by nemali klesať vidím v tom, že predsa dnes panuje skôr optimizmus o ekonomickej budúcnosti na strane obyvateľstva, ako nejaký výrazný pesimizmus. Aj keď daný optimizmus osobne nezdieľam.
Treba zároveň povedať, že niektoré ceny nehnuteľností môžu naďalej rásť rýchlejšie a to z toho dôvodu, že sa jedná o značne individualizovaný statok, kde cena závisí od lokality, priestorov ale aj toho, či sa jedná o veľké, či menšie mestá."
Peter Bukov, hlavný analytik TopForex: "Všeobecne platí, že centrálna banka robí reštriktívne opatrenia, ak si myslí, že sa daný trh vymyká spod kontroly alebo je príliš „horúci“. Ceny bytov, najmä v Bratislave, rastú neúnosným tempom, ktorý pripomína začiatok nábehu na realitnú bublinu.
Cieľom takýchto opatrení je podľa mňa znížiť dopyt po hypotékach, respektíve poskytovanie hypoték iba ľuďom, ktorí majú dostatočnú bonitu a rating. To by mohlo z dlhodobého hľadiska znamenať menej poskytnutých hypoték, čím sa môže aspoň čiastočne znížiť dopyt po bytoch.
Osobne si myslím, že nás čaká rast úrokových sadzieb v EÚ, a teda aj rast hypotekárnych sadzieb. Tento vývoj spolu s opatreniami NBS by mohli aspoň pribrzdiť či prípadne zastaviť rast cien nehnuteľnosti.
Aktuálne zmeny sa najviac dotknú obyvateľov, ktorí nemajú dostatočnú finančnú rezervu, aby splnili podmienku LTV, čiže zafinancovanie ceny bytu vo výške 80 a menej percent. Ľudia by si mali premyslieť, či si danú hypotéku môžu naozaj dovoliť, aby sa neuvážene nedostali do finančných problémov."
Jakub Rosa, analytik Across Private Investments: "Opatrenie NBS na ochladenie hypotekárneho trhu sa finálne stalo záväzným. Národná banka Slovenska reaguje implementáciou regulačných opatrení na čoraz vyššie zadlžovanie slovenských domácností, ktoré aj napriek výraznejšiemu nárastu cien nehnuteľností využívajú rekordne nízke úrokové sadzby na trhu.
Zámer NBS z tohto pohľadu vnímam ako logický. Cieľom je zabezpečenie rovnováhy na trhu a prevencia pred rizikom prasknutia hypotekárnej bubliny.
Aj keď sa sprísnenie podmienok na poskytnutie hypotekárnych úverov môže pre klientov bánk zdať na prvý dojem ako negatívny jav, v konečnom dôsledku je v ich prospech. S hypotékou je totiž v drvivej väčšine totiž spojený dlhodobý úverový horizont, počas ktorého budú úrokové sadzby s vysokou pravdepodobnosťou rásť. A to sa negatívne odrazí na výške mesačných splátok.
Opatrenie NBS rast cien nehnuteľností spomalí, ale nezastaví. V praxi ho najviac pocítia mladí ľudia a ľudia s nízkym príjmom. Práve tí, ktorí si nestihli alebo nevedia našetriť dostatok vlastných zdrojov potrebných nafinancovanie bytu či domu. Svoju hypotéku tak budú nútení kombinovať so spotrebným úverom."
Stanislav Pánis, analytik J&T Banky: "NBS má žiaľ až príliš veľké právomoci v oblasti regulácie. V ideálnom svete to, koľko 100-percentných hypoték budú banky poskytovať, a ako budú overovať príjmy akejkoľvek kategórie klientov či ich výdavky a vypočítavať rezervu by malo byť nechané na samotných komerčných bankách a ich riskmanažmente a to vrátane prípadných negatívnych následkov.
NBS sa dnes snaží obmedzovať riziko, ktoré podstupujú banky s cieľom chrániť ich v prípade otočenia vývoja na realitnom trhu a v prípade rastu úrokov, aby nemuseli byť následne zachraňované z verejných zdrojov (to by však v kapitalizme nemuseli byť- jednoducho by skrachovali, čo je však, žiaľ, v dnešnom parakapitalizme v podstate neprípustné).
Pokiaľ bude ekonomika pokračovať ďalej v dynamickom raste, bude sa zlepšovať trh práce a rásť reálne príjmy pri pretrvávaní nízkych úrokových sadzieb, ceny nehnuteľností by mohli mať ešte priestor na určitý rast."
Pozrite si v rozhovor s realitným maklérom Alexandrom Krajňakom.